合富辉煌朱荣斌：货如轮转，只要一点活水，使交易活跃起来就盘活了

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 三亚报道

(资料图片仅供参考)

相比于去年情绪有点失控，今年在由观点地产机构主办、华夏时报等联合主办的“2023博鳌房地产论坛”上进行演讲的朱荣斌，用更为惬意的姿态与大家见面，整个人也开心了许多。在接受《华夏时报》记者专访的时候，朱荣斌表示，去年创业的项目进展还算不错，去年卖了2个亿（元），今年卖了14个亿（元），资金各方面都正常了，因此感到“心情比较好”。

回顾近两年的历程，朱荣斌用“经历了我人生前半段没经历的事情”来形容。从阳光城离职后，2022年3月，朱荣斌创立了“荣宇建设（广州）有限公司”，开启创业之路；2022年8月，其以海南雅诚房地产开发有限公司董事长的身份亮相博鳌房地产论坛，同时公开自己的首秀项目——心海；2023年5月，出任合富辉煌集团董事会主席，再度踏上职业经理人的道路。

结合近期中央和地方各级政府部门都在传递积极信号和出台助力民营经济发展政策的背景，在谈及行业未来发展时，朱荣斌坚信，市场仍有可为之处，行业无好坏，“还是有机会的，不要那么悲观。现在中央的政策已经够支持了，从来没见过这么大的力度。风已经刮了，刮了风就开始下雨。希望政策能够再果断一点，落实的快一点。”

触碰到微光

2022年初，朱荣斌放弃了“职业经理人”的身份，选择自己创业，那是他之前没走过的路，也是一个挑战自我的选择。身边的人都担心他，同时也不理解他为什么这么折腾。

朱荣斌说：“去年市场这么不好，我也算敢创业了，敢拼一把。成功不知道会带来多大的喜悦。那失败呢？失败会把我打回原型，很多人都不鼓励我，但是我这个人想干点有挑战的事情，尤其是我觉得我到了今天这个位置，什么好的都见过了，大风大浪也见过了。可能就是到这个年龄，心态比较好，所以我觉得没有行业是不好做的，要想（着）做好事情。”

虽然保持着乐观的心态，不过朱荣斌在2022年下半年的时候，也差点挺不过来。“我去年8月在博鳌房地产论坛上宣布的项目案名，中间因疫情封停两三个月，差点就挺不过来。”朱荣斌说。

对于朱荣斌而言，其位于海南雅居乐清水湾的心海项目，让他触碰到微光。彼时的他正被银行逼着还钱，而相关股东又拿不出钱，很紧张，不过后来松了一口气。“去年11月底海南放开了，12月解开了，一下子，北京很多人乌泱泱涌入三亚。那时我销售还没准备好，就有人打钱给我了。短短半个多月时间，多了1个多亿（元）的销售收入。那一波直接打开了市场，那个项目去年卖了2个亿（元），今年卖了14亿（元），所有的资金各方面都正常了。我现在就想把产品做好。”朱荣斌说道。

此次创业，朱荣斌走出了“快和大”的枷锁，追求小而美，想要慢慢的做项目，用好的施工单位，要让买这个项目的人住得好。“我们团队全心思的就盯着这个项目，把项目做好。这个项目做成功，还是蛮有把握的。”

而对于自己创业企业的未来发展计划，朱荣斌虽然表示还没想这么远，但仍两度提到“还有机会”。“有好的机会再做，不好就闲下来。我们还是相信，发力点还是很多。政策已经出来了，只要政策用到位，还是有机会的。不要那么悲观。现在说行业一片凋零是不对的，现在央企、国企还在春天状态，尤其是一些过去没有抓住机会的国企，是他们最好的时机。”

同时，朱荣斌也提到，“现在最难的是民企，我原来的老东家在去年这个时候已经躺下了，我觉得我是非常自责和愧疚的，但是今天我看到大家都躺下了，没躺下的是少数，行业的问题还没出清，政策是已经敞开了，各种工具箱能打的都打开了，以后还继续有新的政策，但是这个问题的出清是一个非常漫长的过程，企业里面也会出现非常大的分化。”

值得一提的是，近期房地产行业和民营经济发展迎来一系列重磅政策利好，如《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》对促进民营经济发展壮大作出新的重大部署，提出了八个方面31条举措；8月6日，国家税务总局发布《关于接续推出和优化“便民办税春风行动”措施促进民营经济发展壮大服务高质量发展的通知》，再推出和优化五方面28条便民办税缴费举措。

“我觉得政策都很好，就希望落实的快一点。我看到很多企业，都是我心目中的优秀企业，拖到最后还是这种结果，撑了这么长时间，倒在这个黎明前。我觉得很痛心。”朱荣斌说道。

“存量市场成交量在地板上”

“房地产一定有得干，而且未来还是非常值得期待的。现在我身边的年轻人都在这个行业。”朱荣斌认为，中国太大了，行业再不好，它总还有。危机之后，房地产未来会进入一个理性、正常的发展阶段。

朱荣斌进一步表示，存量市场将变成未来的主战场，未来还有很大的增长空间。对于上述观点，其向记者列了一组数据来举证，目前中国的存量住宅是3亿多套，其中一线城市里，北京有800万套，上海800万套，深圳200万套。不过在年交易方面，北京、上海分别为15万、18万套左右，全国仅有600万套，而据此计算年成交换手率为2%。相对比的，美国年成交换手率有4%。同时从流通最高的城市来看，上海、北京、深圳，由于外地人较多，流通比例比较高，深圳到了6.0%，上海、北京分别为2.2%和3.1%，而伦敦和纽约却常年保持在6%到10%。

“也就是说，目前中国新房供应到了天花板，但存量市场成交量却还在地板上，仍可以向往天花板。”朱荣斌表示。同时，他还提到，“我觉得我们要有一个好的交易模式，现在到了存量时代，我认为房子建好之后，怎么运营好，怎么服务好是以后的主题，谁要有运营、服务能力，谁就有春天。”

值得一提的是，看好服务空间的未来发展，也是他即使在自己创业项目上看到微光，但仍于今年5月份入职合富辉煌的原因。2023年5月24日下午，合富辉煌的一则公告将朱荣斌再次拉到公众面前。相关公告称，朱荣斌获任合富辉煌集团董事会主席。

在谈及为何加入合富辉煌时，朱荣斌还补充说道，“合富辉煌的股东是我20多年的好朋友，我也比较尊敬他们，他们也很认可我。本来我说我参与，也不一定要入职，但他们说必须要入职才可以。自己来到合富辉煌之后，处于产业链的下游。我现在一边做甲方，一边做乙方。”

同时拥有甲方和乙方身份的朱荣斌，对行业的打量有着比之前更为全面的视角，同时也有新的体会。“原来在甲方的时候，觉得我们的销售费用太高，我现在到了合富才发现，其实代理公司都在赔钱。而且现在行业有一个非常普遍的现象，就是大家都认为自己没赚到钱，代理公司觉得自己赚不到钱，平台公司也说自己赚不到钱，大家都不满意，都在诟病这个交易市场。”

朱荣斌发现，现在整体交易佣金是不低的，20年前他在中海时的房地产销售费用是1.52%，现在他在海南的项目，销售费用高的达到七八个点，是房价的7%、8%，“我的销售人员很挣钱，收入很高”。同时，他还指出，“我们（合富辉煌）的佣金就是千分之五到千分之八，公司的收入90%左右都是去支付人工了，公司的管理费、房租等是很大的成本。谁动了我们的奶酪？”

对于上述现象，朱荣斌还用“很离谱”来形容，而他也断言未来房地产的交易模式一定会变，原因在于，有城市开始执行现房销售，以及建设部已经发文降低交易成本。“比较正常的模式，是低佣金、高频次，使得购房者更敢换房。”他说道。

朱荣斌认为，“因为房地产高值低频的特殊性，使得房产交易环节很多，目前需要寻求一个好的交易模式。贝壳、链家在这一块走在了行业前列，一定程度上缩短了交易环节，但这种交易模式就是最好的吗？也不一定，还有更多最优解，值得行业去探索。在这下行的存量空间，二手交易非常有价值的。这个绝对是房地产行业子赛道里面的黄金赛道。”

此外，他还建议通过减少新房供应的方式，盘活存量。“现在并不是房子不够多，而是整个市场交易情况没走起来，比如我，是有改善需求的，但现在想要换一套房，并不是一件容易的事情。做生意就是货如轮转，只要有一点活水，交易活跃起来就盘活了。东西还是那些东西。”

最后，朱荣斌表示自己选择合富辉煌是正确的，轻资产服务是长期持续的，不是赚大钱和快钱。“我现在越来越坚信，方向是对的。有人笑话我，从甲方到乙方，我是追求进步，主动到这个赛道的。”朱荣斌笑着说。

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